اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی
امروز میخواهیم در مورد اثبات مالکیت و الزام تنظیم به سند رسمی صحبت کنیم و دعاوی مربوط به تنظیم سند رسمی را بررسی کنیم. همچنین برخی موانع الزام به تنظیم سند رسمی را به شما نشان خواهیم داد. سپس مدارک لازم برای دعوی اثبات مالکیت را معرفی میکنیم و در انتها راههای اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند را مرور میکنیم. پیشنهاد میکنیم قبل از خواندن این مقاله، مطلب «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» را مطالعه کنید تا مباحث مطرحشده در این بخش را بهتر درک کنید.
این مقاله توسط تیم وکیل پایه یک دادگستری در کرج و وکیل ملکی در کرج صادق عطااللهی تهیه شده است. لطفا تا پایان با ما همراه باشید.
اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
مالکیت بر اموال یکی از حقوق مهم هر فرد است. و به منظور حفظ و اثبات این حق، قوانین و مقرراتی تعیین شدهاند که مهمترین آنها تنظیم سند رسمی میباشد. سند رسمی یک تاییدیهی قانونی است که نشان میدهد که یک فرد به عنوان مالک شناخته میشود. تنظیم سند رسمی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک کشور صورت میگیرد و برای خرید و فروش املاک مانند خانهها، زمینها، واحدهای تجاری و غیره، امری ضروری است. چرا که این سند حاکمیت قانونی بر روی اموال را تأیید میکند و حقوق مالک را محفوظ میدارد. سند رسمی به عنوان معتبرترین مدرک در مراجع قضایی مورد تأیید قرار میگیرد و در صورت بروز دعوای مربوط به مالکیت، داشتن این سند تعیینکننده خواهد بود و در صورت نداشتن آن ممکن است با مشکلاتی روبرو شوید. به همین دلیل است که اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی اهمیت زیادی دارد.
در صورت عدم وجود سند رسمی، راههای دیگری هم برای اثبات مالکیت وجود دارد که میتوانید از آنها برای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کنید. یکی از این راهها قرارداد کتبی است. در صورتی که ملک دارای سند رسمی نباشد و به شکل قولنامهای به فروش رفته باشد وجود قرارداد کتبی میتواند نشاندهندهی مالکیت باشد. یکی دیگر از راههای مالکیت، اثبات تصرف است. یعنی اینکه مالک نشان دهد که ملک در سالهای گذشته در اختیار او بوده و مانند مالک با آن رفتار کرده است. البته این موضوع زمانی مستند است که خلاف آن توسط سند رسمی یا قولنامه اثبات نشود. یعنی مثلا اگر کسی اثبات کند که در ده سال گذشته در یک ملک فعالیت میکرده ولی شخص دیگری با همراه داشتن سند ملک ادعای مالکیت کند، فرد دارای سند برندهی دعوی اثبات مالکیت خواهد بود.
علاوه بر آن، مدارک مالی نیز میتوانند برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار بگیرند. ارائه فیش واریزی خرید ملک، چک یا سایر مدارک مرتبط میتواند به شما در تأیید مالکیت و اثبات وجود معاملات مالی مربوطه کمک کند. بنابراین تنظیم سند رسمی به منظور اثبات مالکیت و حفظ حقوق مالکان و جلوگیری از اختلافات و نزاعات بسیار مهم است و بدون آن ، حقوق مالکیت در معرض خطر قرار میگیرد. در برخی موارد، ممکن است فروشندهی ملک برای تنظیم اسناد رسمی مربوط به فروش حاضر نباشد. این موقعیت ممکن است به دلایلی مانند مشکلات شخصی یا عدم تمایل فروشنده به تنظیم سند اتفاق بیفتد. در این حالت، مشتریان باید به تدابیر قانونی روی آورند.
اولین گام برای مواجهه با این وضعیت، ارتباط با فروشنده است. مشتریان باید با فروشنده به توافق برسند و تلاش کنند تا او را متقاعد کنند که برای تنظیم اسناد رسمی حضور داشته باشد. این ارتباط میتواند از طریق تماس تلفنی، نامه رسمی یا حتی وکیل میانجی صورت گیرد. در برخی موارد، فروشنده ممکن است دلایل مشروعی برای عدم حضور داشته باشد، و ارتباط با وی میتواند به راه حل منجر شود.
در صورتی که این راه نتیجهبخش نباشد و فروشنده همچنان از تنظیم سند رسمی خودداری کند، مشتریان میتوانند به اقدامات قانونی متوسل شوند. این کار شامل مراجعه به محاکم قضایی و تقاضای حکم الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت است.
در این حالت شما میتوانید از روشهایی که در بالا توضیح داده شد برای اثبات مالکیت خود استفاده کنید.
در هر صورت، توصیه میشود قبل از اقدام به هر گونه دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. وکیل ملکی میتواند شما را در انتخاب مدارک مناسب، تهیه شواهد مورد نیاز و روند دعوی اثبات مالکیت یاری نماید.
…::: حتما مطالعه کنید : ویژگی های وکیل امور ملکی چیست؟ :::…
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
در قسمت قبل گفتیم که تنظیم سند رسمی در معاملات ملکی یکی از مراحل حیاتی و ضروری است که به وسیله آن مالکیت ملک انتقال مییابد و حقوق و تعهدات طرفین معامله به صورت قانونی تأیید میشود. با این حال، در عمل ممکن است با برخی از موانع مواجه شویم که باعث تعویق یا تشکیل مشکلات در فرایند تنظیم سند رسمی میشود. در این بخش برخی از این موانع را معرفی میکنیم میکنیم.
- رهن ملک
- بازداشت ملک
- ممنوعالمعامله بودن فروشنده
- عدم دریافت پایان کار
- عدم تفکیک آپارتمان
- عدم حضور فروشنده
- عدم مالکیت فروشنده
اکنون بیایید نگاهی دقیقتر به هرکدام از این موانع بیندازیم.
…:::: حتما مطالعه کنید :: شرایط ۰ تا ۱۰۰ الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای ::::…
-
رهن ملک
یکی از موانعی که میتواند در تنظیم سند رسمی معامله ملک به وجود آید، رهن یا بازداشت ملک مورد معامله است. در بعضی موارد، ممکن است ملکی که قرار است به فروش برسد، در حالت رهن قرار داشته باشد. در این صورت، قبل از انجام معامله و انتقال مالکیت، لازم است رهن برداشته شود. به عبارت دیگر، باید تمامی شرایط مرتبط با رهن برطرف شده و اطمینان حاصل شود که ملک بدون هیچ گونه بار قانونی به خریدار انتقال مییابد. در غیر این صورت، تنظیم سند رسمی معامله به تعویق خواهد افتاد و نیاز به اقدامات حقوقی و توافقات بین طرفین دارد.
-
بازداشت ملک
بازداشت ملک به معنای قرارگیری محدودیت قانونی بر روی انتقال مالکیت ملک است. این محدودیت ممکن است به دلیل بدهیهای معوقه، اختلافات قضایی، تعهدات قراردادی یا مسائل دیگر از جانب فروشنده وجود داشته باشد. برای حل و فصل این موضوع، لازم است طرفین معامله به دقت و با کمک وکیل متخصص در این زمینه، به توافقات و راهکارهایی دست یابند که باعث برداشت بازداشت، حل بدهیها یا رسیدگی به موارد قضایی مرتبط شوند. در نهایت، با رسیدن به توافقات مناسب، میتوان تنظیم سند رسمی معامله را انجام داد و مالکیت ملک را به خریدار منتقل کرد.
-
ممنوعالمعامله بودن فروشنده
یکی از موانعی که ممکن است در تنظیم سند رسمی معامله ملک به وجود آید، ممنوع المعامله بودن شخص فروشنده است. این به این معنی است که فروشنده ممکن است مشمول محدودیتهای قانونی باشد که او را از انجام معاملات ملکی مانند فروش ملک باز میدارد. در این صورت، تنظیم سند رسمی معامله با مشکلاتی روبرو خواهد شد و نیاز به راهکارهای قانونی و حقوقی خواهد داشت.
-
عدم دریافت پایان کار
عدم دریافت گواهی پایان کار یکی از موانعی است که ممکن است در تنظیم سند رسمی معامله ملک به وجود آید. گواهی پایان کار از اهمیت بسیاری برخوردار است زیرا به خریدار اطمینان میدهد که ساختمان معامله شده به طور کامل و با رعایت مقررات ساختمانی تکمیل شده است و عدم دریافت آن میتواند نشان دهد که ساختمان هنوز در مراحل نهایی ساخت قرار دارد و احتمال وجود عیوب یا نقصانهای ساختاری و تاسیساتی وجود دارد.
-
عدم تفکیک آپارتمان
تفکیک آپارتمان به معنای تقسیم واحدهای مسکونی در یک ساختمان چند واحدی است، به طوری که هر واحد به صورت مجزا و مستقل شناخته شود و برای آن واحد سند رسمی صادر گردد. اگر در معاملهی ملک، آپارتمانها هنوز به طور رسمی تفکیک نشده باشند، این مسئله میتواند منجر به مشکلات حقوقی و قانونی شود. بدون تفکیک آپارتمان، واحدهای مسکونی در ساختمان به صورت غیرمستقل و به عنوان یک مجموعه تلقی میشوند و نمیتوان آنها را به صورت جداگانه و مستقل به فروش یا اجاره رساند.
-
عدم حضور فروشنده
در صورت عدم حضور فروشنده، تنظیم سند رسمی معامله متعلق به ملک مورد نظر به تعویق میافتد. در این موقعیت، خریدار میتواند از طریق راههای قانونی و قضایی برای اجبار فروشنده به حضور در جلسه و تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این صورت توصیه میکنیم حتما با وکیل ملکی متخصص مشورت کنید تا بهترین راهکار ممکن را پیدا کنید.
-
عدم مالکیت فروشنده
باید قبل از انجام معامله از مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنید تا بعدا دچار مشکلات قانونی نشوید. ممکن است شخصی به طور رسمی مالک نباشد و اقدام به فروش ملک کند. پس به این موضوع توجه ویژهای داشته باشید تا قربانی کلاهبرداری افراد سودجو نشوید.
…:::: حتما مطالعه کنید :: شرایط الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده ::::…
مدارک لازم برای دعوی اثبات مالکیت
برای دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، لازم است شما مدارک قانونی مورد نیاز را در اختیار داشته باشید. در ادامه، به این مدارک اشاره میکنیم:
- مدارک شناسایی: برای ثبت هر دادخواست قضایی به همراه داشتن مدارک شناسایی امری ضروریست.
- قرارداد خرید و فروش: قرارداد خرید و فروش ملک یکی از مدارک اصلی برای اثبات مالکیت است. این قرارداد باید به صورت کتبی بین فروشنده و خریدار منعقد شده باشد و شامل مواردی مانند جزئیات ملک، قیمت، تاریخ و شرایط واگذاری باشد.
- مدارک پرداخت: مدارک مربوط به پرداخت مبلغ خرید ملک نیز برای اثبات مالکیت مهم هستند. این مدارک میتوانند شامل فیش واریزی، چک، سند انتقال وجه یا سایر مدارک مشابه باشند.
- مدارک ثبتی: در صورتی که ملک مورد نظر شما به طور رسمی ثبت شده باشد، مدارک مربوطه میتوانند به عنوان اثبات مالکیت استفاده شوند.
…:::: حتما مطالعه کنید : الزام به تنظیم سند ملک بدون سند ::::….
راه های اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند
در ابتدای این مطلب به طور خلاصه در مورد اثبات مالکیت صحبت کردیم و گفتیم که چه راهکارهایی وجود دارد. در این بخش به بررسی این راهکارها میپردازیم.
در صورتی که به دنبال راههای اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند هستید میتوانید از طرق زیر اقدام کنید:
-
قرارداد
قرارداد کتبی، یک قرارداد رسمی است که بین طرفین امضا میشود و شامل تعهدات حقوقی و مالی طرفین است. این قرارداد مدارک و شواهد مالکیت را تأیید میکند.
-
اثبات تصرف
در صورتی که شخص ثابت کند در چند سال گذشته به عنوان صاحب ملک عمل کرده و در آن دخل و تصرف داشته و خلاف آن ثابت نشود میتواند ادعای مالکیت کند
-
شهادت شاهدان
یکی دیگر از راههای اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند شهادت شاهدان مبنی بر این موضوع است. یعنی شخص ثالث بر مالکیت شخص شهادت دهد.
اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند میتواند امری پیچیده باشد و در صورتی که دلیل محکه پسند نداشته باشید میتوانید با چالشهای زیادی روبرو شوید. سعی کنید حتما از اعتبار قانونی مدارک خود اطمینان حاصل کنید تا دچار مشکلات قضایی نشوید.
جمعبندی
هدف از گردآوری این مطلب آشنایی هرچه بیشتر شما با روشهای اثبات مالکیت بود ولی همانطور که در متن اشاره شد سعی کنید در این زمینه حتما با وکیل متخصص ملکی مشورت داشته باشید تا از اقدامات قانونی خود اطمینان حاصل کنید. در صورت وجود هرگونه مشکلی میتوانید با صادق عطااللهی وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص ملکی تماس بگیرید.
