قوانین پیش فروش آپارتمان
موضوع مطلب امروز که قوانین پیش فروش آپارتمان میباشد، قرار است به سوالات رایج در این زمینه پاسخ دهیم. مثلا اینکه در هنگام پیش خرید برای جلوگیری از مشکلات حقوقی احتمالی به چه نکاتی باید توجه کنیم؟ مراحل پیش فروش آپارتمان چیست؟ همینطور قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی را بررسی می‌کنیم. از آنجایی که امروزه پیش خرید آپارتمان یکی از رایج‌ترین انواع خرید مسکن میباشد بد نیست که در مورد قوانین و شرایط آن بیشتر بدانیم. برای آشنایی با قوانین پیش فروش آپارتمان تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید. این مطلب توسط تیم صادق عطااللهی وکیل پایه یک دادگستری در کرج و وکیل ملکی در کرج تهیه شده است.
قوانین پیش فروش آپارتمان چیست؟
پیش فروش و پیش خرید آپارتمان این روزها یکی از رایج‌ترین معاملات مسکن است. به دلیل افزایش قیمت سرسام‌آور آپارتمان، خیلی از مردم سعی می‌کنند که به پیش خرید روی آورند چون از نظر اقتصادی برای آنها مقرون به صرفه‌تر است. و با توجه به تورم، می‌توانند هنگام آماده شدن ملک آن را با قیمت بالاتر از چیزی که برای آن هزینه کرده اند بفروشند و سود کنند. علاوه بر این آنها می‌توانند در جریان ساخت آپارتمان قرار گیرند و بر مصالح استفاده شده در ساختمان نظارت داشته باشند.
اما موضوع به همین سادگی نیست. و از آنجایی که معاملات پیش خرید و پیش فروش رو به افزایش است مشکلات حقوقی و دعاوی مربوط به آن‌هم روبه افزایش است. مسائلی مانند عدم تحویل به موقع، عدم پایبندی به تعهدات از طرف سازنده، نیمه تمام ماندن ساختمان و … می‌تواند باعث به وجود آمدن اختلافات حقوقی شود. علاوه بر این ممکن است شخص یا شرکتی اقدام به کلاهبرداری کرده و یک ملک را همزمان به چند نفر بفروشد.
افزایش روزافزون دعاوی مربوط به پیش فروش باعث شد که قانون‌گذار « قانون پیش فروش ساختمان » را در۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب برساند.
این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان » را اینگونه تعریف می‌کند:
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
برای ثبت قرارداد پیش فروش آپارتمان نکاتی وجود دارد که باید آنها را در نظر داشته باشید. مثلا شما باید قبل از درج آگهی، پروانه ساخت را از شهرداری دریافت کرده و برای هر واحد شناسنامه‌ی فنی مستقل تنظیم کنید. و حتما باید برای پیش فروش مجوز رسمی دریافت کنید و مراحل را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.
…::: حتما مطالعه کنید :: مشکلات پیش خرید آپارتمان چیست؟ ۰ تا ۱۰۰ :::….
موارد ضروری در قرارداد پیش فروش
طبق قانون پیش فروش ساختمان، ذکر موارد زیر در قرارداد پیش فروش الزامیست :
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
پیشنهاد می‌کنیم قبل از هرگونه پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان با وکیل ملکی با تجربه مشورت کنید تا از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنید.
…::: حتما مطالعه کنید :: ۱۳ مورد از نکات پیش خرید آپارتمان :::….
نحوه تنظیم سند پیش فروش آپارتمان
نحوه تنظیم سند پیش فروش آپارتمان به چه شکل است و در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش به چه نکاتی باید توجه کنیم؟ همانطور که در ابتدای مطلب اشاره شد معاملات مربوط به پیش خرید و پیش فروش آپارتمان این روزها از رایج‌ترین معاملات ملکی هستند و سوالاتی از این قبیل ممکن است برای هر شخصی به وجود آید.
در هنگام تنظیم سند پیش فروش آپارتمان، توجه به دو نکته‌ی زیر بسیار ضروریست و نادیده گرفتن آنها می‌تواند برای شما مشکل‌ساز شود:
- قانون پیش فروش ساختمان را فراموش نکنید.
در هر مرحله از ثبت قرارداد پیش فروش به این نکته توجه داشته باشید که بندهای توافق و قرارداد، مطابق با قانون پیش فروش ساختمان باشد. در صورت تخطی از قوانین پیش فروش ساختمان ممکن است با مجازات قضایی مواجه شوید.
- مراحل و مدارک را ثبت رسمی کنید.
تمام مراحل پیش فروش باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت برسند و در صورت بروز مشکلات حقوقی قراردادهایی که در این دفاتر ثبت نشده باشند فاقد اعتبار خواهند بود.
…::: حتما مطالعه کنید :: ویژگی های وکیل امور ملکی چیست؟ :::….
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
یکی دیگر از ابهاماتی که ممکن است برای قرارداد پیش فروش وجود داشته باشد مدارک لازم برای آن است که قانون‌گذار در ماده‌ی ۴ قانون پیش فروش ساختمان به آن پاسخ داده است. طبق این قانون ارائه ی مدارک زیر برای تنظیم قرارداد پیش فروش الزامیست:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی
آیا می‌توان بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش آپارتمان کرد؟ اگر بدون سند رسمی اقدام به پیش فروش کنیم چه می شود؟
در جواب سوال اول باید بگوییم خیر. چون قانون پیش فروش آپارتمان در این مورد به صراحت اعلام کرده که تمام قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
قانون پیش فروش ساختمان – ماده ۳ : قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
و اما در جواب سوال دوم باید به سراغ ماده ۲۳ این قانون برویم. جایی که مجازات پیش فروش بدون سند رسمی به ما نشان داده شده.
قانون پیش فروش ساختمان – ماده۲۳: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. ( تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.)
همینطور که می‌بینید در تبصره‌ی این قانون آمده است که جرایم مربوط به این موضوع فقط در صورت وجود شاکی پی‌گیری می‌شوند و در صورت گذشت شاکی، تعقیب و اجرای مجازات متوقف خواهد شد. قانون پیش فروش ساختمان همچنین اشاره کرده که مشاوران املاک نمی‌توانند قرارداد پیش فروش را تنظیم کنند و در صورت انجام این کار جریمه خواهند شد.
قانون پیش فروش ساختمان – ماده۲۴: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
بالاتر اشاره کردیم که در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به چه نکاتی توجه کنید و چه مواردی را بگنجانید. در این قسمت نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی را برای شما قرار داده‌ایم تا آشنایی بیشتری با بندهایی که باید در آن بگنجانید پیدا کنید.
-
- عکس نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی شماره ۱
-
- عکس نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی شماره ۱
-
- عکس نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی شماره ۳
برای دیدن نمونه های بیشتر قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی روی لینک زیر کلیک کنید:
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
جمع بندی
پیش فروش و پیش خرید این روزها از رایج ترین انواع معاملات ملکی هستند. امروزه همینطور که قراردادهای پیش فروش روبه افزایش است جرائم و دعاوی حقوقی مربوط به آن هم روبه افزایش است. از آنجایی که در هنگام عقد قرارداد پیش فروش، ساختمان مورد نظر کامل نیست ممکن است ابهاماتی برای توافق بین فروشنده و خریدار وجود داشته باشد و یا در حین انجام کار اختلاف وجود داشته باشد. به همین خاطر افراد سودجو و کلاهبردار ممکن است از این ابهامات سو استفاده کرده و مشتریان را فریب دهند. از این رو مشورت با وکیل باتجربه برای آشنایی با قوانین پیش فروش آپارتمان و جلوگیری از اقدامات سودجویانه می‌تواند بسیار مفید باشد. برای ثبت قرارداد پیش فروش آپارتمان با صادق عطااللهی، وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص ملکی در کرج تماس بگیرید
