ساخت و ساز در ملک مشاع
در مطالب قبل ملک مشاع و قوانین مربوط به آن را برای شما توضیح دادیم و گفتیم که ملک مشاع به ملکی گفته میشود که بیش از یک مالک داشته باشد. حال سوالی که به وجود میآید این است که ساخت و ساز در این مدل املاک چگونه است و قانون چه حق و حقوقی برای مالکین در نظر گرفته. آیا هر یک از افراد میتوانند دست به تغییرات و ساخت و ساز در ملک مشاع بزنند؟ اگر سایر شرکا ناراضی باشند چه میشود و قانون در این مورد چه میگوید؟ برای پاسخ به این سوالها و آشنایی با ساخت و ساز در ملک مشاع با این مطلب همراه باشید. این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری در کرج صادق عطااللهی، متخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است.
ساخت و ساز در ملک مشاع چگونه است؟
در این بخش به موضوع ساخت و ساز میپردازیم و بررسی میکنیم که شرایط اینکار در ملک مشاع چگونه است. ساخت و ساز در ملک مشاع دو حالت دارد. یا اینکه بین مالکین توافق وجود ندارد و و یک یا چند نفر از مالکین بدون رضایت سایرین قصد دارند اقدام به ساخت و ساز کنند و یا اینکه همگی برای انجام تغییرات در ملک موافق هستند. در اینجا هر دو مورد را توضیح و مراحل ساخت و ساز در این املاک را شرح میدهیم.
-
ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت شرکا
همانطور که میدانیم و در مطالب قبل توضیح دادیم حدود سهم مالکین اگرچه از نظر ارزش مادی مشخص است ولی این مقدار از نظر فیزیکی و جغرافیایی معلوم نیست. یعنی اگر شخصی صاحب دو دانگ از زمین باشد مشخص نیست که دقیقا مالک کدام بخش از زمین است. در ملک مشاع تمام مالکین در تک تک قسمتهای ملک سهیم هستند و هیچ کسی اختیار کامل نسبت به هیچ کدام از قطعات زمین ندارد، مگر اینکه ملک تقسیم شده باشد که در ادامه به آن میپردازیم.
اکنون سوال این است که اگر شخصی بدون رضایت سایر مالکین اقدام به ساخت و ساز کند چه میشود؟
پاسخ این است که این کار غیرقانونی است و اگر شخصی این کار را انجام دهد سایر شرکا میتوانند از او شکایت کنند. با توجه به موضوع طرح شده در دعوی و شرایط موجود، دادگاه رای به تخریب یا پرداخت اجرتالمثل خواهد داد. برای طرح شکایت هیچ محدودیت زمانی وجود ندارد و هر زمان که متوجه شدید که یکی از شرکا بدون رضایت شما اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کرده میتوانید از او شکایت کنید.
ولی باید توجه داشته باشید که حتما برای هر اقدامی باید از طریق دادگاه عمل کنید. شما نمیتوانید به صورت شخصی اقدام به تخریب ملک ساخته شده کنید. یعنی اگر شریک شما بدون اجازه اقدام به ساخت و ساز در ملک از نوع مشاع کرده باشد و شما بدون حکم دادگاه اقدام به تخریب آن کنید کار شماهم غیرقانونی خواهد بود و باید هزینهی آن را بپردازید.
پس رضایت طرفین اولین شرط برای ساخت در ملک مشاع است و بدون این شرط هر دخل و تصرفی در ملک غیرقانونی میباشد.
-
ساخت و ساز در ملک مشاع با رضایت شرکا
متوجه شدیم که برای ساخت در ملک مشاع رضایت تمام شرکا لازم است و نمیتوان بدون اجازه از سایرین دست به تغییرات زد. حالا سوال بعدی این است که بعد از توافق برای ساخت و ساز در ملک مشاع اقدام بعدی چیست؟
برای این کار دو روش وجود دارد:
- یا مالکین ملک مشاع میتوانند همگی با هم و یا دادن اختیار به یک نفر برای دریافت پروانه ساخت از طرف شهرداری اقدام کنند. برای این کار قراردادی بین شرکا امضا میشود و توافقات لازم مانند حقوق هر شخص، میزان هزینه ها، مدیریت ملک و … در آن ذکر میشود.
- و یا اینکه ملک را بین خود تقسیم کرده و سهم هر شخص را تعیین کنند. بعد از آن سهم هر شخص معلوم میشود و هر یک از شرکا میتوانند در بخشی از ملک که مالک آن هستند هر ساخت و سازی انجام دهند.
…::: حتما مطالعه کنید : قانون ملک مشاع چیست؟ :::…
پروانه ساخت برای زمین مشاع
برای دریاف پروانه ساخت، رضایت تمام شرکا شرط اصلی است و کسی نمیتواند با ارادهی خود برای ملک مشاع تصمیم گیری کند. و در صورت اقدام شهرداری با آن مخالفت خواهد کرد.
…:::: حتما مطالعه کنید : شرایط انحصار وراثت ملک مشاع چیست؟ ::::…
برای دریافت پروانه ساخت باید چند مرحله را پشت سر بگذارید که شامل موارد زیر میشود:
-
تشکیل پرونده:
برای این کار مالکین و یا نمایندهی آنها با در دست داشتن مدارک لازم (اسناد مربوط به ملک، کارت شناسایی و رسید پرداخت عوارض شهرداری) به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کرده و تقاضای خود را ثبت کنند.
-
بازدید کارشناسان شهرداری:
پس از تشکیل پرونده، کارشناس شهرداری به محل ملک مراجعه کرده و آن را از نظر مساحت،عرض خیابان و … بررسی میکند تا مشخص شود ملک با چه شرایطی میتواند ساخته شود.
-
نقشهی ساختمان:
در این مرحله مالک باید نقشهی ساختمان خود را به شهرداری ارائه داده و مشخص کند که مساحت ملک و تعداد طبقات و … به چه صورت است. شهرداری پس از بررسی، آن را به کارشناس مربوطه اراجاع میدهد تا نقشهی نهایی تهیه و ثبت شود.
-
عوارض شهرداری:
مالک باید با توجه به مساحت ملک و نوع کاربری آن مبلغی را به عنوان عوارض نوسازی و شهرداری پرداخت نماید.
-
مهندس ناظر:
پس از انجام تمام مراحل بالا، مالک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز و تاییدیهی پرداخت عوارض، به شهرداری مراجعه کرده و در آنجا شهرداری یک مهندس ناظر انتخاب میکند تا برای ساخت با او قرارداد ببندد.
-
صدور پروانه:
در انتها و بعد از دریافت تاییدیهی نهایی، شهرداری پروانهی ساخت را تایید و صادر میکند.
باید در نظر داشته باشید که پروانه ساخت، تاریخ اعتبار دارد. یعنی برای اتمام پروژه محدودیت زمانی وجود دارد و سازنده باید طبق زمان مقرر ساخت و ساز در ملک مشاع را به پایان برساند. در غیر این صورت صاحب ملک مجبور به پرداخت جریمه میشود. البته ابتدا به او تذکر داده میشود و سپس باید جریمههایی برای تعویق پروژه بپردازد. زمان اعتبار پروانه ساخت به مساحت و شرایط ساخت و ساز مانند تعداد طبقات بستگی دارد.
…:::: حتما مطالعه کنید :: تصرف عدوانی در ملک مشاع [نمونه شکوایه + مجازات] ::::…
تقسیم مال مشاع
همانطور که گفته شد یکی از راههای ساخت و ساز در ملک مشاع تقسیم آن بین مالکین و مشخص کردن سهم هر شخص است. با تقسیم ملک هر کدام از شرکا نسبت به سهم خود اختیار تام پیدا کرده و میتوانند در آن ساخت و ساز انجام دهند و یا آن را بفروشند. اگر تمام مالکین بر روی نحوهی تقسیم توافق داشته باشند تقسیم به تراضی انجام میشود و مالکین توافقنامهی خود را که تمام شرایط در آن ذکر شده به دفتر رسمی که ملک در آنجا ثبت شده میبرند و درخواست خود را ثبت میکنند. اما اگر به هر دلیلی مالکین برای تقسیم ملک مشاع به توافق نرسند باید به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه با توجه به شرایط ملک و به شکلی که هیچ یک از شرکا دچار ضرر نشوند ملک را بین آنها تقسیم میکند.
دادگاه از سه روش میتواند ملک را بین شرکا تقسیم کند:
-
تقسیم به افراز :
یعنی حالتی که تمام اجزای مال مشترک مساوی باشد و بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد.
-
تقسیم به تعدیل :
یعنی اینکه مال مشاع دارای اجزای یکسان نیست و نمیتوان آن را به شکل مساوی بین شرکا تقسیم کرد. این شکل تقسیم بر اساس ارزش مادی مال مشاع انجام میشود.
-
تقسیم به رد :
گاهی اوقات شرایطی پیش میآید که بدون پرداخت وجه نقدی نمیتوان مال مشاع را به طور عادلانه بین شرکا تقسیم کرد. در این شرایط تقسیم به رد انجام میشود.
اما اگر تقسیم انجام شده با نظر شرکا همخوانی نداشته باشد چه؟ آیا راهی برای اعتراض و ابطال رای دادگاه وجود دارد؟
در پاسخ باید بگوییم بله. اگر مالکین با تقسیم دادگاه موافق نباشند و همگی با این رای مخالف باشند ابطال به تراضی انجام میشود. یعنی هیچ کدام از مالکین با شرایط موجود موافق نیستند. و یا اینکه ابطال با رای دادگاه انجام میشود. در صورتی که شرایط زیر وجود داشته باشد دادگاه تقسیمنامه را باطل میکند:
- وارد شدن سهم شریک در سهم شریک دیگر و متضرر شدن یکی از مالکین
- در صورت ورود و متضرر شدن شخصی غیر از شرکا
- از بین رفتن حقوق یکی از شرکا در اثر تقسیم
پیشنهاد میکنیم برای کسب اطلاعات بیشتر مطلب « ملک مشاع چگونه تقسیم میشود » را مطالعه کنید.
…:::: حتما مطالعه کنید :: ویژگی های وکیل امور ملکی چیست؟ ::::…
جمع بندی
در این مقاله به ساخت و ساز در ملک مشاع پرداختیم و شرایط انجام آن را بررسی کردیم. متوجه شدیم که ساخت ساز با رضایت شرکا و بدون رضایت شرکا به چه شکلی انجام میشود و برای اقدام کردن به کجا باید مراجعه کنیم. سپس در مورد پروانه ساخت ملک مشاع صحبت کردیم. و در انتها تقسیم بندی ملک مشاع را مرور کردیم. در انتها باید بازهم تاکید کنیم که برای ساخت و ساز در املاک مشاع حتما باید با رضایت تمام مالکین انجام شود. در غیر این صورت این کار غیر قانونی خواهد بود و سایر شرکا حق شکایت خواهند داشت. پیشنهاد میکنیم برای هر اقدامی در این مورد حتما با وکیل ملکی خبره صحبت کنید. اگر برای ساخت و ساز ملک مشاع در کرج به وکیل ملکی باتجربه نیاز دارید با صادق عطااللهی تماس بگیرید.
