ملک مشاع
مشاع چیست؟ ملک مشاع یا مشاعی به چه ملکی گفته میشود و چه شرایطی دارد؟ قانون، ملک مشاع را چگونه توضیح میدهد؟ اگر به دنبال پاسخ به این سوالات و توضیحات دیگر در مورد ملک مشاع هستید خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم. این مقاله توسط صادق عطاالهی وکیل پایه یک دادگستری کرج، متخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است.
احتمالا با کلمهی مشاع به طور کلی آشنایی دارید. ولی چقدر با مفهوم مشاع و ملک مشاع و همینطور کاربرد آن در قانون مدنی ایران آشنا هستید؟ ما در این مقاله به توضیح ملک مشاع میپردازیم و انواع آن را معرفی میکنیم. سپس ملک مشاع را از نظر قانون بررسی میکنیم و با شرایط آن در قانون مدنی ایران بیشتر آشنا میشویم. همینطور معنی کلمهی مشاع را در قانون مدنی بررسی میکنیم. پس تا پایان با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به طور خلاصه یعنی خاک تقسیم نشده. اما منظور از خاک تقسیم نشده چیست؟ منظور این است که ملک مشاع بین دو یا چند نفر مشترک است و مالک واحدی ندارد. به بیان سادهتر ملک مشاع یعنی ملکی که حداقل دو مالک دارد و سهم شرکا از نظر ارزش مادی مشخص ولی از نظر موقعیت جغرافیایی نامعلوم است. توضیح ضروری در مورد ملک مشاع این است که با اینکه صاحبان آن مشخص و معلوم است و سهم آنها از نظر ارزش مادی مشخص است اما وضعیت مالکیت از نظر جغرافیایی مشخص نیست. مثلا تصور کنید که یک زمین وجود دارد که به شکل مشاع بین سه نفر تقسیم شده. این شرایط به این معنی نیست که هر کدام از اشخاص صاحب یک سوم مشخص از متراژ آن زمین هستند چون مشخص نیست که سهم آنها شامل کدام مناطق زمین میشود. در واقع هر سه نفر صاحب تمام بخشهای زمین هستند و اگر قصد فروش آن را داشته باشند، ارزش فروش آن به طور مساوی بین هر سه تقسیم میشود. مثال دیگری که میتوان بیان کرد آپارتمانها و قوانین مربوط به آنهاست. همهی آپارتمانها شامل بخشهایی میشوند که تحت مالکیت همهی ساکنین است مثلا محیط راه پله، حیاط و یا آسانسور. به این قسمتها که هیچکس مالک قطعی آن نیست و تحت تملک چند شخص میباشد مشاع گفته میشود. و به این شرایط که تک تک اجزای مال بین چند شخص مشترک است اشاعه میگویند.
اما اگر هم ارزش مادی ملک و هم وضعیت تملک بخشهای آن مشخص باشد به آن ملک مفروز گفته میشود. ملک مفروز برخلاف ملک مشاع هم از نظر ارزش مادی و هم از نظر وضعیت جغرافیایی بین اشخاص تقسیم میشود. یعنی اگر زمین به شکل مفروز تقسیم شده باشد هر یک از اشخاص میدانند که مالک کدام قسمت از زمین هستند و نسبت به آن اختیار تام دارند.
به طور خلاصه ملک مفروز یعنی اینکه هربخش از ملک دارای یک مالک واحد است. و ملک مشاع یعنی اینکه تمام بخشهای ملک در تملک چند شخص میباشد.
اگر اشخاص با اراده و خواست شخصی در ملک مشاع شریک شده باشند به آن ملک مشاع ارادی میگویند. و اگر شراکت به شکل ناخواسته باشد به آن ملک مشاع قهری گفته میشود. مثلا املاکی که به ارث رسیده باشند.
…:::: حتما مطالعه کنید : ملک مشاع چگونه تقسیم می شود؟ ::::…
ملک مشاع در قانون مدنی
قانون مدنی ایران به طور کامل مسالهی ملک مشاع و شراکت را توضیح داده. در این بخش میتوانید تمام مادههای قانون مدنی در مورد ملک مشاع و شراکت اشخاص را مطالعه بفرمایید. ابتدا تمام مادههای قانونی مربوط به احکام شرکت را به ترتیب به شما ارائه میکنیم و سپس بندهای قانونی که در آنها از مشاع صحبت شده است را نشان میدهیم.
قانون مدنی – باب سوم (درعقود معینه مختلف) – فصل هشتم (در شرکت)
مبحث اول – در احکام شرکت
- ماده ۵۷۱
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شئ واحد به نحو اشاعه.
- ماده ۵۷۲
شرکت، اختیاری است یا قهری.
- ماده ۵۷۳
شرکت اختیاری، یا در نتیجهی عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجهی عمل شرکا از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازای عمل چند نفر و نحو اینها.
- ماده ۵۷۴
شرکت قهری، اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجهی امتزاج یا ارث، حاصل میشود.
- ماده ۵۷۵
هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر این که برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی، سهم زیادتری منظور شده باشد.
- ماده ۵۷۶
طرز اداره کردن اموال مشترک، تابع شرایط مقرره بین شرکا خواهد بود.
- ماده ۵۷۷
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک مأذون شده است میتواند هر عملی را که لازمهی اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی.
- ماده ۵۷۸
شرکا همهوقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر این که اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند.
- ماده ۵۷۹
اگر اداره کردن شرکت به عهدهی شرکای متعدد باشد به نحوی که هر یک به طور استقلال مأذون در اقدام باشد هر یک از آنها میتواندمنفرداً به اعمالی که برای اداره کردن لازم است اقدام کند.
- ماده ۵۸۰
اگر بین شرکا مقرر شده باشد که یکی از مدیران نمیتواند بدون دیگری اقدام کند مدیری که به تنهایی اقدام کرده باشد در صورت عدم امضا شرکا دیگر، در مقابل شرکا، ضامن خواهد بود اگر چه برای مأذونین، دیگر امکان فعلی برای مداخله در امر اداره کردن، موجود نبوده باشد.
- ماده ۵۸۱
تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
- ماده ۵۸۲
شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.
- ماده ۵۸۳
هر یک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.
- ماده ۵۸۴
شریکی که مالالشر که در ید اوست، در حکم امین است و ضامن تلف و نقص آن نمیشود مگر در صورت تفریط یا تعدی.
- ماده ۵۸۵
شریک غیرمأذون در مقابل اشخاصی که با آنها معامله کرده مسئول بوده و طلبکاران فقط حق رجوع به او دارند.
- ماده ۵۸۶
اگر برای شرکت در ضمن عقد لازمی، مدت معین نشده باشد هر یک از شرکا هر وقت بخواهد میتواند رجوع کند.
- ماده ۵۸۷
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
-
در صورت تقسیم؛
-
در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
- ماده ۵۸۸
در موارد ذیل، شرکا، مأذون در تصرف اموال مشترکه نمیباشند:
-
در صورت انقضای مدت مأذونیت یا رجوع از آن در صورت امکان رجوع؛
-
در صورت فوت یا محجور شدن یکی از شرکا.
…:::: حتما مطالعه کنید : شرایط انحصار وراثت ملک مشاع چیست؟ ::::…
مبحث دوم – در تقسیم اموال شرکت
- ماده ۵۸۹
هر شریکالمال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
- ماده ۵۹۰
در صورتی که شرکا بیش از دو نفر باشند ممکن است تقسیم فقط به نسبت سهم یک یا چند نفر از آنها به عمل آید و سهام دیگران به اشاعه باقی بماند.
- ماده ۵۹۱
هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر این که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
- ماده ۵۹۲
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکا مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیرمتضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
- ماده ۵۹۳
ضرری که مانع از تقسیم میشود عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد.
- ماده ۵۹۴
هر گاه قنات مشترک یا امثال آن خرابی پیدا کرده و محتاج به تنقیه و تعمیر شود و یک یا چند نفر از شرکا بر ضرر شریک یا شرکای دیگر از شرکت در تنقیه یا تعمیر امتناع نمایند شریک یا شرکای متضرر میتوانند به حاکم رجوع نمایند در این صورت اگر ملک قابل تقسیم نباشد حاکم میتواند برای قلع مادهی نزاع و دفع ضرر، شریک ممتنع را به اقتضای موقع به شرکت در تنقیه یا تعمیر یا اجاره یا بیع سهم خود اجبار کند.
- ماده ۵۹۵
هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصهی یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند.
- ماده ۵۹۶
در صورتی که اموال مشترک متعدد باشد قسمت اجباری در بعضی از آنها ملازم با تقسیم باقی اموال نیست.
- ماده ۵۹۷
تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم مال موقوفه بین موقوفعلیهم جایز نیست.
- ماده ۵۹۸
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز میشود و اگر قیمی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکا حصص آنها به قرعه معین میگردد.
- ماده ۵۹۹
تقسیم بعد از آن که صحیحاً واقع شد لازم است و هیچ یک ازشرکا نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
- ماده ۶۰۰
هر گاه در حصه یک یا چند نفر از شرکا عیبی ظاهر شود که در حین تقسیم عالم به آن نبوده، شریک یا شرکای مزبور حق دارند تقسیم را ب هم بزنند.
- ماده ۶۰۱
هر گاه بعد از تقسیم معلوم شود که قسمت به غلط واقع شده است تقسیم باطل میشود.
- ماده ۶۰۲
هر گاه بعد از تقسیم معلوم شود که مقدار معینی از اموال تقسیم شده مال غیر بوده است در صورتی که مال غیر در تمام حصص مفروزاً به تساوی باشد تقسیم صحیح والا باطل است.
- ماده ۶۰۳
ممر و مجرای هر قسمتی که از متعلقات آن است بعد از تقسیم مخصوص همان قسمت میشود.
- ماده ۶۰۴
کسی که در ملک دیگری حق ارتفاق دارد نمیتواند مانع از تقسیم آن ملک بشود ولی بعد از تقسیم، حق مزبور به حال خود باقی میماند.
- ماده ۶۰۵
هر گاه حصهی بعضی از شرکا، مجرای آب یا محل عبور حصهی شریک دیگر باشد، بعد از تقسیم، حق مجری یا عبور ساقط نمیشود مگر این که سقوط آن شرط شده باشد و همچنین است سایر حقوق ارتفاقی.
- ماده ۶۰۶
هر گاه ترکه میت قبل از ادا دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث، معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وراث دیگر رجوع کند.
…:::: حتما مطالعه کنید : تصرف عدوانی در ملک مشاع [مجازات + نمونه شکوایه] ::::…
معنی کلمه مشاع در حقوق
همانطور که در بالا اشاره شد ملک مشاع یعنی خاک بخش نشده طور کل این قانون ملک مشاع است. در واقع ملک مشاع یعنی ملکی که در حالت اشاعه قرار دارد و مالکیت آن در اختیار بیش از یک نفر است. نحوهی تقسیم مالکیت ملک مشاع از نظر قانونی و ارزش مادی کاملا مشخص است ولی از نظر جغرافیایی خیر. یعنی اینکه متراژ ملک به طور مسساوی بین اشخاص تقسیم نشده. هیچ یک از شرکا صاحب قسمت خاصی از ملک نیستند و تمام بخشهای ملک در اختیار تمام شرکا میباشد. از کلمهی مشاع در مورد خاک کشورهاهم استفاده میشود. به این معنی که تمام بخش ها و اجزای یک کشور متعلق به تمام افراد آن کشور است.
…:::: حتما مطالعه کنید : ساخت و ساز در ملک مشاع چگونه است؟ ::::…
جمعبندی
در این مطلب ملک مشاع به طور کامل برای شما توضیح داده شد و مادههای قانونی مربوط به شراکت در اختیار شما گذاشته شد. امیدواریم خواندن این مقاله به شما کمک کند تا با ملک مشاع و نحوهی اشاعه و شراکت بیشتر آشنا شوید. اگر در این مورد سوال و یا ابهامی دارید میتوانید با ما در تماس باشید. تیم وکیل باتجربه در کرج آمادهی هرگونه کمک به شما در مورد مشکلات احتمالی در مورد ملک مشاع میباشد.