مشکلات پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان، به عنوان یکی از روشهای معمول برای خرید آپارتمان، در سالهای اخیر به شدت مورد توجه قرار گرفته است اما ممکن است با مشکلات و چالشهایی همراه باشد که باعث ایجاد نگرانی برای خریداران شود. در این مقاله که توسط وکیل پایه یگ دادگستری در کرج، صادق عطاالهی متخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است، به بررسی مشکلات پیش خرید آپارتمان میپردازیم و مزایا و معایب آن را بررسی میکنیم. همینطور به بررسی نقش وکیل میپردازیم و اینکه چطور میتواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. خواندن این مطلب به شما کمک میکند در دام افراد سودجو نیفتید و فرایند پیش خرید را با اطمینان کامل انجام دهید. پیشنهاد میکنیم حتما مطلب « قوانین پیشفروش آپارتمان » را مطالعه کنید.
مشکلات پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش خرید آپارتمان همانطور که میتواند از جهات بسیاری به نفع خریدار باشد، در شرایط خاص میتواند باعث بروز مشکلاتی برای او شود. در این بخش به برخی از رایجترین مشکلات پیش خرید آپارتمان میپردازیم و آنها را بررسی میکنیم.
-
بدقولی در تحویل ملک
عدم تحویل به موقع واحدهای مسکونی ممکن است به دلایل متعددی رخ دهد که در زیر، به برخی از رایجترین آنها اشاره میکنیم:
- تأخیر در ساخت: یکی از دلایل رایج عدم تحویل به موقع، تأخیر در فرایند ساخت ساختمان است. سازندگان بنا به دلایل مختلف ممکن است که نتوانند ساختمان را طبق تاریخ مقرر به پایان برسانند.
- تأخیر در تأمین مصالح ساختمانی: عدم تأمین به موقع مصالح ساختمانی نیز میتواند علت تأخیر در تحویل به موقع واحدهای مسکونی باشد.
- مشکلات مالی و اقتصادی: عدم تحویل به موقع میتواند ناشی از مشکلات مالی و اقتصادی باشد. ممکن است سازندگان با مشکلات مالی روبهرو شوند که باعث تأخیر در تکمیل پروژه و تحویل به موقع واحدهای مسکونی شود.
- تأخیر در اخذ مجوزها: اخذ مجوزهای مربوط به ساخت نیز ممکن است به تأخیر در تحویل به موقع واحدهای مسکونی منجر شود. فرآیند پیچیده و طولانی مربوط به اخذ بعضی مجوزها، میتواند زمان انجام کارها را طولانیتر کند.
برای رفع این مشکلات و جلوگیری از عدم تحویل به موقع، سازندگان باید برنامهریزی دقیق، مدیریت منابع مالی و انسانی، هماهنگی با قوانین ساخت و ساز و تأمین به موقع مصالح را در نظر داشته باشند. همچنین، ارتباط مستمر با خریداران و اطلاعرسانی مناسب به آنها دربارهی تأخیرها ممکن است به کاهش مشکلات کمک کند.
-
عدم تطابق مصالح ساختمانی با مفاد قرارداد
عدم تطابق مصالح ساختمانی با مفاد قرارداد یکی از مشکلاتی است که ممکن است در فرآیند پیش خرید آپارتمان رخ دهد. این مشکل زمانی به وجود میآید که مصالح استفاده شده در واحدهای مسکونی با مشخصات و ویژگیهایی که در قرارداد پیشخرید تعیین شده است، تطابق نداشته باشد. این موضوع ممکن است منجر به مشکلات و اختلافات بین خریداران و سازندگان شود. دلایل عدم تطابق مصالح ساختمانی با مفاد قرارداد میتواند شامل موارد زیر باشد:
- استفاده از مصالح کیفیت پایین: در برخی موارد، سازندگان به منظور کاهش هزینهها، از مصالح بی کیفیت و فاقد استانداردهای لازم استفاده میکنند.
- تغییرات در طراحی و اجرای پروژه: در برخی موارد، سازندگان ممکن است در طول فرآیند ساختمانی، تغییراتی در طراحی و اجرای پروژه اعمال کنند که باعث عدم تطابق مصالح با مفاد موجود در قرارداد شود. این تغییرات ممکن است به دلیل مشکلات فنی، مشکلات شهرداری و یا تصمیم سازنده برای اصلاح طرح و ساختمان باشد.
- عدم رعایت نقشهها و استانداردها: اگر سازندگان در فرآیند ساخت و ساز از نقشهها و استانداردهای مشخص شده در قرارداد پیروی نکنند، ممکن است مصالح مورد استفاده در ساختمان نیز نسبت به آنچه در قرارداد تعیین شده متفاوت باشد. این موضوع میتواند منجر به نارضایتی خریدار و بروز اختلافات شود.
- نقض قرارداد توسط سازنده: در برخی موارد، سازندهها ممکن است به سادگی فقط مفاد قرارداد را نادیده بگیرند یا فراموش کنند و در فرآیند ساخت و ساز اقداماتی انجام دهند که با قرارداد تعیین شده تطابق ندارد.
به منظور جلوگیری از عدم تطابق مصالح ساختمانی با مفاد قرارداد، ضروری است که خریداران در انتخاب سازندهها دقت کنند و مفاد قرارداد را با دقت بررسی کنند. همچنین باید با سازندگان هماهنگی و ارتباط مستمر داشته باشند تا بر نحوهی ساخت آپارتمان و مصالح استفاده شده نظارت داشته باشند.
-
هزینههای اضافی احتمالی
هزینههای اضافی به خاطر خلافی و هزینههای شهرداری یکی دیگر از مشکلاتی است که ممکن است در پیش خرید آپارتمان به وجود آید و شامل موارد زیر میشود:
- خلافی: در صورت عدم رعایت قانون در ساخت و ساز و تخلف سازنده، خریداران ممکن است مجبور به پرداخت خلافیها و جرایم مربوطه شوند.
- هزینههای شهرداری: شهرداری برای صدور مجوزهای لازم برای ساختمانها و پروژههای جدید، هزینههای خاص خود را دریافت میکند. این هزینهها ممکن است شامل مجوز ساخت، پروانههای تأسیساتی و زیرساختها و سایر موارد مرتبط باشد. در صورت کمکاری سازنده، ممکن است خریدار مجبور به پرداخت این هزینهها شود.
در نهایت، قبل از اقدام به پیش خرید آپارتمان، لازم است که خریداران به دقت شرایط مالی و قرارداد را مطالعه کرده و احتمال هزینههای اضافی به دلیل خلافی و هزینههای شهرداری را در نظر بگیرند. همچنین، توصیه میشود قبل از امضای قرارداد با وکیل یا متخصص ملکی مشورت کنند تا درک کاملی از شرایط و مسئولیتهای مالی خود داشته باشند.
…::: حتما مطالعه کنید : قوانین پیش فروش آپارتمان :::….
مزایای پیش خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان در حالت کلی یه فعالیت سودآور است که از جنبههای بسیاری برای خریداران مفید است. در این بخش به مزایای پیش خرید آپارتمان میپردازیم:
-
قیمت پایینتر:
یکی از اصلیترین مزایای پیش خرید آپارتمان، قیمت پایینتر آن نسبت به قیمت بازار میباشد. در این حالت، خریداران میتوانند از تخفیفها و قیمتهای رقابتی سود ببرند. این موضوع برای افرادی که در جستجوی خرید مسکن با قیمت مناسب هستند، بسیار جذاب است.
-
پرداخت قسطی:
پیش خرید آپارتمان به خریداران امکان پرداخت به صورت اقساط را میدهد. این روش پرداخت، برای افرادی که توان مالی برای پرداخت نقدی کامل مبلغ خرید را ندارند، بسیار مناسب است.
-
اعمال نظر در ساخت خانه:
یکی از مزایای مهم پیش خرید آپارتمان، امکان اعمال نظر و تغییرات در فرآیند ساخت خانه است. خریداران میتوانند در مراحل اجرایی ساختمان، نظرات و خواستههای خود را به سازنده ارائه داده و تغییراتی را در طراحی، مصالح و غیره اعمال کنند. این امر به خریداران اجازه میدهد تا آپارتمان را با توجه به سلیقه و نیازهای خود تغییر دهند.
-
سود اقتصادی:
پیش خرید آپارتمان میتواند برای خریداران سود اقتصادی به همراه داشته باشد. با تکمیل ساختمان و تحویل آپارتمان، ارزش آن معمولاً افزایش مییابد. در نتیجه، خریداران میتوانند هنگام تکمیل فرایند ساخت، با فروش آپارتمان خود سود کنند.
…::: حتما مطالعه کنید : ۱۳ مورد از نکات پیش خرید آپارتمان :::….
معایب و خطرهای پیش خرید آپارتمان
پس از بررسی مشکلات پیش خرید آپارتمان و یادآوری مزایای آن نوبت آن است که به معایب و خطرهای پیش خرید آپارتمان بپردازیم. در این بخش بعضی از خطرهای پیش خرید آپارتمان که ممکن است شما راتهدید کند را شرح میدهیم.
-
نیمه تمام ماندن ساختمان
یکی از مشکلاتی که در فرآیند پیش خرید آپارتمان به وجود میآید، عدم تکمیل ساختمان تا مرحله نهایی آن است. برخی سازندگان ممکن است به دلایلی نتوانند ساختمان را به طور کامل به پایان برسانند. این امر میتواند باعث ایجاد نگرانی برای خریداران شود و باعث تأخیر در تحویل واحد مسکونی مورد نظر گردد. عوامل مختلفی میتوانند باعث نیمه تمام ماندن ساختمان شوند. ممکن است سازنده با مشکلات مالی مواجه شود. یا اینکه مشکلات ساختاری در ساختمان به وجود آید که نیاز به تعمیر و تکمیل دارند. علاوه بر این، تأخیر در تأمین مصالح ساختمانی، تداخلات در برنامه ریزی ساخت و ساز، مشکلات مربوط به پیمانکاران، تغییرات در قوانین و مقررات ساختمانی و… نیز میتواند باعث نیمه تمام ماندن ساختمان شود.
-
کلاهبرداری
روشهای مختلفی برای انجام کلاهبرداری در فرآیند پیش خرید آپارتمان وجود دارد. بعضی از این روشها عبارتند از:
- فریب با قیمت پایین: در این روش، کلاهبرداران با ارائهی آگهیهای جذاب و با قیمت پایین، خریداران را متقاعد میکنند که از فرصتی استثنایی استفاده کنند. آنها مبلغی را به عنوان پیش پرداخت دریافت میکنند، اما در نهایت ناپدید میشوند و هیچ واحدی تحویل نمیدهند.
- تقلب در مدارک: در این حالت، کلاهبرداران از اسناد و مدارک جعلی استفاده میکنند تا خود را معتبر نشان دهند.
- تقلب در نمایش واحدها: کلاهبرداری میتواند به شکل تقلب در نشان دادن واحدها باشد. در این حالت، کلاهبرداران واحدهایی را به خریداران نشان میدهند که در واقع هیچ ارتباطی با واحدهای مسکونی واقعی ندارند. خریداران با مشاهدهی تصاویر ظاهراً واقعی و با کیفیت، ترغیب به خرید میشوند و پس از پرداخت وجه، متوجه میشوند که تصاویری که دیدهاند مربوط به واحدی که پیش خرید کردهاند نیست. کلاهبرداران برای این کار ممکن است با استفاده از سایتهای تقلبی، آگهیهای جعلی و نمایش تصاویر واحدهای مسکونی خیالی، خریداران را فریب دهند.
- واسطه و مشاور جعلی: در برخی موارد، کلاهبرداران به عنوان مشاور یا واسطهی معامله عمل میکنند و ادعا میکنند که توانایی خرید واحدهای مسکونی به قیمت مناسب را دارند. آنها از خریداران پیش پرداخت دریافت میکنند و سپس بدون تحویل واحد مسکونی ناپدید میشوند.
- فروش به چند نفر: کلاهبرداران سودجو ممکن است پیش از تکمیل ساختمان و صادر شدن سند واحدها، هر کدام از آنها را همزمان به چند نفر بفروشند. خریداران باید حتما از این موضوع آگاه باشند و اقدامات لازم را در هنگام پیش خرید انجام دهند تا قربانی افراد سودجو نشوند.
این موارد فقط نمونههایی از کلاهبرداری در پیشفروش آپارتمان هستند و افراد سودجو از هر روشی برای فریب مشتری استفاده میکنند. به همین دلیل توصیه میکنیم حتما در هنگام پیشخرید آپارتمان با وکیل ملکی باتجربه مشورت کنید و از حقوق خود آگاه شوید تا در هنگام تحویل ملک دچار مشکل نشوید.
-
عدم تطابق با انتظارات
یکی دیگر از معایب پیش خرید آپارتمان عدم تطابق با انتظارات است. خریدار ممکن است از ابتدا نقشه و تصویر ملک خود را ببیند ولی وقتی ساخت آپارتمان تمام میشود، متوجه میشود که با آنچه که در ذهن خود داشته مطابقت ندارد. این عدم تطابق ممکن است در طراحی داخلی، نما و مشاعات ساختمان باشد. توجه به جزئیات قرارداد، اعتبار سازنده و مشاوره با وکیل متخصص ملکی میتواند به کاهش خطرات مرتبط با پیش خرید آپارتمان کمک کند. در ادامه به نقش وکیل در روند پیش خرید آپارتمان میپردازیم و میبینیم که تا چه حد میتواند برای خریدار مفید باشد.
مزایای حضور وکیل ملکی در پیش خرید آپارتمان
وکیل ملکی نقشی بسیار مهم در فرایند پیش خرید آپارتمان دارد. حضور وکیل ملکی در این مرحله میتواند به خریداران کمک کند تا از حقوق و منافع خود آگاه شوند و از نقض آنها جلوگیری کنند. در زیر به برخی از مواردی که وکیل به خریدار کمک میکند اشاره میکنیم:
-
بررسی قرارداد و مستندات:
وکیل ملکی مسئول بررسی دقیق قرارداد خرید و مستندات مربوط به پیش خرید آپارتمان است. او مطمئن میشود که شرایط قرارداد و تعهدات طرفین مطابق با قوانین و صحیح است و منافع خریدار حفظ میشود.
-
مشاوره قانونی:
وکیل ملکی در مورد حقوق و تعهدات خریدار در پیش خرید آپارتمان اطلاعات کاملی ارائه میدهد. او به آنها در اموری مانند حقوق مالکیت، تعهدات سازنده، ضمانتهای قانونی و … کمک میکند و در طول فرایند ساخت با خریدار و سازنده در ارتباط است تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
-
مذاکره:
وکیل ملکی میتواند در مذاکرات خریدار با سازنده در مورد شرایط قرارداد و تعهدات خریدار حضور داشته باشد. او به عنوان نماینده خریدار در جلسات مذاکره حاضر شده و به حفظ منافع خریدار کمک میکند.
در کل، حضور وکیل ملکی در فرایند پیش خرید آپارتمان باعث اطمینان خاطر شده و تضمین میکند که خریدار با اطلاعات کامل و صحیح فرایند خرید را انجام میدهد. همچنین از مشکلات قانونی و مالی جلوگیری میکند.
…::: حتما مطالعه کنید : ویژگی های وکیل امور ملکی :::….
جمعبندی
پیش خرید آپارتمان با تمام مزایا و مشکلات خود یک روش متداول برای خرید ملک مسکونی است. در این فرایند، توجه به تعهدات سازنده، بررسی دقیق قرارداد و حضور وکیل ملکی بسیار مهم است. با رعایت مواردی که در این مطلب گفته شد، میتوانید بهترین تصمیمات را در پیش خرید آپارتمان بگیرید.
