ملک مشاع چگونه تقسیم میشود؟
ما قبلا در مورد اینکه ملک مشاع توضیح دادیم و گفتیم که ملک مشاع یعنی ملکی که بیش از یک مالک دارد. حالا در این مطلب قصد داریم به این سوال بپردازیم که ملک مشاع چگونه تقسیم میشود. ابتدا در مورد تقسیم ملک مشاع توضیح و نمونه تقسیم نامه را به شما نشان می‌دهیم. سپس به تقسیم ملک مشاع کشاورزی و قانون آن می‌پردازیم و نکات قانونی مربوط به اینگونه املاک را بررسی می‌کنیم. در نهایت شما با انواع تقسیم ملک مشاع و تفاوتهای تقسیم از طریق دادگاه و تقسیم از طرف مالکین آشنا خواهید شد. ما در این مقاله روند کلی هر دو را بررسی می‌کنیم. این مقاله توسط صادق عطاالهی وکیل پایه یک دادگستری در کرج، متخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است. تا پایان با ما همراه باشید.
نحوه تقسیم ملک مشاع
منظور از تقسیم ملک مشاع چیست؟ هرگاه یک یا چند تن از مالکین سهیم در ملک مشاع تصمیم بگیرند حد و حدود سهم خود را مشخص کنند یا اینکه تصمیم به فروش سهم خود داشته باشند باید ملک را تقسیم کنند. اگر تمام شرکا در نحوه‌ی تقسیم ملک مشاع اتفاق نظر داشته باشند تقسیم به تراضی شکل می‌گیرد. این توافق نظر می‌تواند بین خود افراد یا با مشورت افراد باتجربه شکل بگیرد و یا اینکه کارشناس رسمی دادگاه به شرکا کمک می‌کند تا به شکل توافقی ملک مشاع را تقسیم کنند. نکته‌ی مهم در مورد تقسیم به تراضی، اجباری بودن پس از ثبت آن است. یعنی بعد از تقسیم ملک مشاع شرکا باید به آن پایبند بوده و حق ندارند بدون رضایت سایر مالکین از آن رجوع کنند.
اما اگر به هر دلیلی شرکا برای تقسیم ملک مشاع به توافق نرسند، این کار به صورت اجباری انجام خواهد شد. البته به شکلی که هیچ یک از شرکا متحمل ضرر نشود. در صورتی که ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت رسمی شده باشد، واحد ثبتی اولین مرجع رسیدگی به تقسیم خواهد بود. و در صورت عدم ثبت ملک و یا اعتراض مالکین به نحوه‌ی تقسیم، شرکا باید به دادگاه مراجعه کنند. کارشناس دادگاه پس از بررسی شرایط ملک مشخص می‌کند که آیا ملک قابل افراز است یا خیر. پس از بررسی کارشناس دادگاه باید نحوه‌ی تقسیم را مشخص کند.
سه روش برای تقسیم مال مشاع وجود دارد که آنها را به زبان ساده برای شما شرح می‌دهیم :
- تقسیم به افراز : یعنی حالتی که تمام اجزای مال مشترک مساوی باشد و بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد.
- تقسیم به تعدیل : یعنی اینکه مال مشاع دارای اجزای یکسان نیست و نمیتوان آن را به شکل مساوی بین شرکا تقسیم کرد. این شکل تقسیم بر اساس ارزش مادی مال مشاع انجام میشود.
- تقسیم به رد : گاهی اوقات شرایطی پیش می‌آید که بدون پرداخت وجه نقدی نمیتوان مال مشاع را به طور عادلانه بین شرکا تقسیم کرد. در این شرایط تقسیم به رد انجام میشود.
اگر به هر دلیلی شرکا بعد از تقسیم ملک مشاع از شرایط ناراضی باشند می‌توانند به دو طریق نسبت به ابطال تقسیم اقدام کنند.
ابطال یا از طریق تراضی انجام میشود که با رضایت خود شرکا انجام میشود. و یا در اثر حکم دادگاه انجام میشود. دادگاه طبق شرایطی می‌تواند تقسیم نامه را باطل کند. این شرایط عبارتند از :
- وارد شدن سهم شریک در سهم شریک دیگر و متضرر شدن یکی از مالکین
- در صورت ورود و متضرر شدن شخصی غیر از شرکا
- از بین رفتن حقوق یکی از شرکا در اثر تقسیم
…:::: حتما مطالعه کنید : قانون ملک مشاع چیست؟ :::….
نمونه تقسیم نامه ملک مشاع
همانطور که گفته شد مالکین یک ملک مشاع ممکن است تصمیم بگیرند سهم خود را از سایر شرکا جدا کنند و درخواست تقسیم ملک مشاع را ارائه می‌کنند. به سندی که سهم مالکان پس از تقسیم ملک مشاع را مشخص می‌کند تقسیم نامه گفته میشود. بعد از صدور تقسیم نامه سهم هر شخص مشخص شده و تعیین میشود که آنها حق دخل و تصرف در کدام قسمت ملک مشاع را دارند.
برای دریافت تقسیم‌نامه باید بین همه‌ی مالکان اتفاق نظر وجود داشته باشد. با این حال برای ثبت درخواست تقسیم ملک مشاع، درخواست هریک از شرکا کافیست. یعنی هر کدام از مالکین می‌توانند هرگاه که تصمیم گرفتند اقدام به درخواست تقسیم برای ملک مشاع کنند مگر در شرایطی که قانون تقسیم ملک را ممنون کرده باشد. دیگر نکته‌ای که در تقسیم نامه ملک مشاع باید به آن توجه کرد این است که نمیتوان برای مال وقف شده بین موقوف علیهم تقسیم نامه تنظیم کرد.
با در نظر گرفتن همه‌ی این شرایط و در صورتی که هیچکدام از شرکای ملک مشاع دچار ضرر نشوند، مالکان می‌توانند برای تقسیم‌نامه اقدام کنند. توجه داشته باشید که تقسیم نامه حتما باید به شکل رسمی به ثبت برسد و توافق غیر رسمی بین شرکا، از نظر قانونی رسمیت نخواهد داشت.
برای ثبت درخواست تقسیم نامه مدارک زیر مورد نیاز است:
- شناسنامه و کارت ملی شرکا
- مدرک مربوط به اشاعه‌ی مال بین افراد
- سند رسمی یا مدارک مربوط به وجود ملک مشاع
- تقسیم نامه‌ی تنظیمی بین شرکا
- وکالت نامه (در صورت اختیار کردن وکیل)
…:::: حتما مطالعه کنید : ساخت و ساز در ملک مشاع چگونه است؟ :::….
تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه
برای تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه باید به چند نکته توجه کرد. اول اینکه آیا افراد برای تقسیم مال مشاع توافق دارند یا خیر. اگر توافق داشته باشند تقسیم به تراضی انجام میشود و در غیر این صورت تقسیم اجباری از سوی دادگاه انجام خواهد شد.
نکته‌ی دیگر نحوه‌ی انجام تقسیم مال از طریق دادگاه می‌باشد. با توجه به شرایط مال مشاع دادگاه می‌تواند فرایند تقسیم را به صورت افراز ، تعدیل ،تقسیم به رد ، فروش اجباری و یا تقسیم ثمن اجرا کند.
یکی از مهم‌ترین فاکتورها برای تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه، منقول و یا غیر منقول بودن مال می‌باشد. معمولا حالت اشاعه برای اموال غیرمنقول مانند زمین و ملک به وجود می‌آید. اما اموال منقول‌هم می‌توانند دارای چند مالک مشترک باشند و ممکن است که آنها تصمیم به جداسازی سهم خود داشته باشند. در این مورد دادگاه ارزش‌گذاری ملک را به کارشناس مربوطه ارجاع داده و ارزش مال مشخص میشود. لازم به ذکر است که مراجع ثبتی نمی‌توانند برای دعاوی مربوط به اموال منقول تصمیم‌گیری نمایند و نهاد رسیدگی به تقسیم این اموال دادگاه عمومی محل اقامت خوانده است. اموالی که تقسیم آنها به عهده‌ی دادگاه است شامل موارد زیر میشود:
- اموالی که هنوز به صورت رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشند
- اموال منقول
- اموالی که شامل منقول و غیر منقول می‌شوند. مثلا ارث متوفی می‌تواند هم شامل زمین و املاک باشد و هم اموال منقول.
- اموالی که در میان مالکین آن شخصی غایب باشد و یا اینکه مفقود‌الاثر و یا محجور باشد.
…:::: حتما مطالعه کنید : ویژگی های وکیل امور ملکی چیست؟ :::….
تقسیم ملک مشاع بین مالکان
تقسیم ملک، زمانی صورت می‌گیرد که ملک دارای بیش از یک مالک باشد و یک یا چند نفر از آنها تقاضای دریافت و روشن شدن سهم خود را داشته باشند. در این مطلب توضیح دادیم که دادگاه تقسیم ملک مشاع بین مالکان را به چه صورت انجام می‌دهد و حالا به این موضوع می‌پردازیم که اگر مالکان برای تقسیم ملک مشاع توافق داشته باشند ، باید چه اقداماتی انجام دهند.
اگر ملک به صورت رسمی ثبت شده باشد و بندهای توافق مالکین مشخص باشد ، آنها باید به دفتر رسمی که ملک در آنجا ثبت شده مراجعه کنند و درخواست خود را در آنجا ثبت نمایند. همانطور که گفتیم دفتر ثبتی ملک اولین مرجع برای رسیدگی به تقسیم ملک مشاع است و در صورتی که به هر شکلی ملک شرایط تقسیم در آنجا را نداشته باشد، مالکان باید به دادگاه مراجعه کنند.
…:::: حتما مطالعه کنید : شرایط انحصار وراثت ملک مشاع چیست؟ ::::…
تقسیم ملک مشاع کشاورزی
مالکین می‌توانند از طریق افراز و تفکیک کار تقسیم ملک مشاع کشاورزی را انجام دهند. اما چه تفاوتهایی میان این دو وجود دارد؟
همانطور که توضیح داده شد افراز یعنی مشخص کردن سهم هر شخص از زمین کشاورزی. ولی تفکیک یعنی جدا کردن زمین از نظر جغرافیایی و تبدیل آن به چند قطعه‌ی کوچکتر. در این مورد باید توجه داشت که وقتی ملک کشاورزی تفکیک میشود مشاع بودن آن از بین نمی‌رود و همچنان تمام مالکین صاحب تمام بخش‌های زمین هستند. دیگر تفاوت تفکیک و افراز این است که برای تفکیک نیاز به چند مالک مشترک نیست و هر شخص می‌تواند ملک خود را به قطعات کوچکتر تقسیم کند. در حالی که افراز اینگونه نیست و حتما باید بین چند مالک مشترک باشد.
تقسیم ملک مشاع کشاورزی هم باید مانند تقسیم سایر املاک به شکل رسمی ثبت شود و توافق‌نامه های کتبی غیر رسمی مرجعیت قانونی ندارند. و باید توجه کنید که پس از ثبت رسمی دیگر امکان تغییر نظر وجود نخواهد داشت و همه‌ی شرکا باید به توافقات انجام شده پایبند باشند.
…:::: حتما مطالعه کنید : تصرف عدوانی در ملک مشاع [نمونه شکوایه + مجازات] :::….
کلام آخر
در این مطلب سعی کردیم به این سوال پاسخ دهیم که ملک مشاع چگونه تقسیم میشود. و انواع تقسیم را برای شما شرح دادیم. اما همانطور که می‌دانید برای پیش بردن مراحل قانونی، حضور وکیل باتجربه می‌تواند کمک بزرگی برای شما باشد. حتی اگر هیچ اختلافی بر سر تقسیم مال مشاع ندارید بازهم حضور یک وکیل می‌تواند باعث سرعت و سهولت انجام کارها میشود. در صورت داشتن هرگونه سوال در مورد تقسیم ملک مشاع به شکل توافقی یا به صورت اجباری توسط دادگاه با وکیل متخصص در کرج تماس بگیرید.
