انحصار وراثت ملک مشاع
یکی از مهم‌ترین مسائل پس از فوت متوفی، تقسیم اموال او بین وراث است. اگر شخص فوت شده دارای ملک باشد، این ملک به صورت مشاع به وراث منتقل می‌شود. در این حالت، هر یک از ورثه به نسبت سهم خود، مالک بخشی از آن هستند. اما برای اینکه وراث بتوانند ملک مشاع را به صورت رسمی و قانونی به نام خود ثبت کنند، باید گواهی انحصار وراثت دریافت کنند که در آن، اسامی وراث و میزان سهم‌الارث هر یک از آنها مشخص می‌شود.این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری در کرج صادق عطاالهی با تخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است. در این مطلب، قصد داریم به بررسی شرایط و مراحل انحصار وراثت ملک مشاع بپردازیم. اگر شما نیز در این زمینه سوال یا ابهامی دارید، تا انتهای این مطلب با تیم ما همراه باشید.
شرایط انحصار وراثت ملک مشاع چیست؟
همانطور که در مقدمه گفتیم اگر شخصی که فوت می‌کند دارای ملک باشد و تعداد ورثه‌ی او بیش از یک نفر باشد آن ملک به شکل مشاع به بازماندگان منتقل می‌شود و باید انحصار وراثت شود. انحصار وراثت ملک مشاع، فرآیندی است که طی آن، دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات ارائه شده توسط وراث، میزان سهم هر یک از آنها را تعیین می‌کند. این فرآیند برای ملک مشاع ضروری است زیرا این نوع ملک از نظر قانونی در مالکیت چند نفر به صورت مشترک است و بدون تعیین سهم هر یک از آنها، امکان تقسیم ملک یا انجام هرگونه معامله‌ی حقوقی بر روی آن وجود ندارد. پیشنهاد میکنیم مقاله «« مراحل گام به گام انحصار وراثت »» را که قبلا منتشر کردیم را مطالعه کنید.
برای اینکه برای ملک مشاع انحصار وراثت صورت بگیرد باید برخی از شرایط حکم‌فرما باشد و بدون آنها انحصار وراثت انجام نخواهد شد. این شرایط عبارتند از:
-
فوت مالک ملک مشاع:
فقط در صورت فوت مالک ، انحصار وراثت اجرا و ملک به ورثه‌ی وی منتقل می‌شود. پس اولین شرط این است که مالک قانونی ملک فوت کرده باشد.
-
وجود ورثه‌ی قانونی برای ملک مشاع:
برای انجام انحصار وراثت ملک مشاع، باید ورثه‌ای برای ملک وجود داشته باشند. ورثه می‌توانند فرزندان، همسر، پدر و مادر، اجداد و … متوفی باشند. در این صورت یکی از آنها با مراجعه به دادگاه می‌تواند درخواست انحصار وراثت کند.
-
وجود سند مالکیت برای ملک مشاع:
برای انجام انحصار وراثت ملک مشاع، باید سند مالکیت به نام شخص متوفی وجود داشته باشد. در صورتی که سند مالکیت وجود نداشته باشد، وراث باید قبل از هر کاری برای دریافت سند اقدام کنند.
-
وصیت‌نامه (درصورت وجود):
اگر متوفی وصیت نامه داشته باشد انحصار وراثت و تقسیم اموال طبق آن انجام خواهد شد و در غیر این صورت این کار طبق قانون ارث و به وسیله‌ی دادگاه انجام می‌شود.
برای شروع فرایند انحصار وراثت باید مدارک زیر را به همراه داشته باشید:
- مدارک شناسایی وراث
- مدارک شناسایی متوفی
- مدارک مربوط به ملک
- گواهی فوت متوفی
- استشهادیه محضری
- مدارک مربوط به پرداخت مالیات بر ارث
…:::: بیشتر مطالعه کنید : ملک مشاع چگونه تقسیم می‌شود؟ ::::…
آیا فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت امکان پذیر است؟
طبق قوانین ایران، فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت امکان پذیر نیست. همانطور که گفتیم انحصار وراثت سندی است که توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و در آن مشخص می شود که وراث متوفی چه کسانی هستند و سهم الارث هر یک از آنها چقدر است. و تا زمانی که گواهی انحصار وراثت صادر نشود، مشخص نیست که مالکیت ملک به چه کسی تعلق دارد و بنابراین فروش آن امکان پذیر نیست. در صورتی که یکی از وراث اقدام به فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت کند، معامله باطل و غیرقانونی است. در این صورت، سایر وراث می توانند با طرح دعوی در دادگاه، معامله را ابطال کنند.
دلایل اصلی ممنوعیت فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت عبارتند از:
-
حفظ حقوق سایر وراث:
تا زمانی که گواهی انحصار وراثت صادر نشود، مشخص نیست که مالکیت ملک به چه کسی تعلق دارد. در نتیجه، فروش ملک بدون رضایت سایر وراث، موجب تضییع حقوق آنها می شود.
-
جلوگیری از معاملات صوری:
فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت، می تواند به منظور فرار از پرداخت مالیات بر ارث یا انتقال ملک به شخص دیگری به صورت صوری انجام شود.
-
امکان بروز مشکلات برای خریدار ملک:
خریدار ملک ارثی قبل از انحصار وراثت، ممکن است در آینده، با مشکلاتی مانند ابطال معامله، عدم پرداخت مالیات بر ارث و یا ادعای مالکیت سایر وراث مواجه شود.
در مجموع، فروش ملک ارثی قبل از انحصار وراثت، اقدامی غیرقانونی و در تضاد با حقوق سایر وراث است. توصیه می شود در صورت فوت یکی از اعضای خانواده، قبل از هرگونه اقدام برای فروش ملک، نسبت به دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام کنید. و هر اقدامی که در این راستا انجام می‌دهید باید با هماهنگی سایر ورثه باشد تا در آینده اختلافی به وجود نیاید.
…::: حتما مطالعه کنید: قانون ملک مشاع چیست؟ :::…
مراحل انحصار وراثت ملک مشاع
انحصار وراثت از نظر قانونی مراحلی دارد که باید طی شوند. این مراحل عبارتند از:
-
تهیه‌ی مدارک لازم
اولین مرحله برای انحصار وراثت ملک مشاع، تهیه‌ی مدارکی است که در بالا گفته شد. علاوه بر آن مدارک در صورت اختیار کردن وکیل، وجود وکالت‌نامه‌هم اجباری است.
-
مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه‌ی مدارک
پس از تهیه‌ی مدارک لازم، باید به شورای حل اختلاف محل اقامت متوفی مراجعه کنید و مدارک را ارائه دهید. توجه داشته باشید که حتما تمام مدارک لازم را تهیه کرده باشید و در صورت نقص در آنها فرایند رسیدگی به پرونده‌ی شما شروع نخواهد شد.
-
بررسی مدارک توسط شورای حل اختلاف
شورای حل اختلاف پس از دریافت مدارک، آنها را به طور دقیق بررسی می‌کند تا از صحت آنها اطمینان حاصل شود و سهم هریک از ورثا به طور قانونی مشخص شود.
-
صدور گواهی انحصار وراثت
دادگاه پس از بررسی کامل مدارک گواهی انحصار وراثت را صادر می‌کند این گواهی، میزان سهم هر یک از وراث را مشخص می‌کند.
-
ثبت گواهی انحصار در اداره ثبت اسناد
گواهی انحصار وراثت باید در اداره ثبت اسناد ثبت شود. برای این کار، باید به اداره ثبت اسناد محل ملک مراجعه کنید و گواهی انحصار وراثت را ارائه دهید. پس از این مرحله هریک از ورثه می‌توانند هر اقدام حقوقی که می‌خواهند نسبت به سهم خود انجام دهند. مثلا می‌توانند سهم خود را به شخص دیگری بفروشند.
جمع‌بندی
در این مطلب به بررسی شرایط و مراحل انحصار وراثت ملک مشاع پرداختیم. همانطور که گفتیم، انحصار وراثت ملک مشاع، فرآیندی است که طی آن، دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات ارائه شده توسط وراث، میزان سهم هر یک از آنها را تعیین می‌کند. این فرآیند از نظر قانونی ضروری است زیرا این نوع ملک در مالکیت چند نفر به صورت مشترک است و بدون تعیین سهم هر یک از آنها، امکان تقسیم ملک یا انجام هرگونه معامله‌ی حقوقی بر روی آن وجود ندارد. پس اگر وارث ملک مشاع هستید و قصد فروش آن را دارید قبل از هر کاری برای انحصار وراثت اقدام کنید و برای این کار از وکیل متخصص ملکی کمک بگیرید.
با درود برشما. برادر ناتنی من که به او اعتماد داشتم و وکالت تام از من داشت چون من در خارج از کشورم، پیش از حصر وراثت ملک پدری با ۱۰ وارث سهم مرا فروخته و ۹ سال هم کتمان کرده و الان خریدار خواهان سهم خود است. با چند وکلیل در شهرستان حرف زدم اما میگویند خدشه ای به معامله وارد نیست. من گیج وحیرانم چون شما بصراحت میگویید این معامله باطل است. لطفا راهنایی بفرمایید.
سپاسگزار خواهم بود
منوچهر