الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

خرید و فروش ملک، یکی از معاملات مهم و حساس در زندگی هر فردی است. در این معامله، خریدار باید اطمینان داشته باشد که مالک قانونی ملک است و سند مالکیت رسمی را دارد. اما گاهی اوقات ممکن است ملکی بدون سند خریده شود و این موضوع یکی از مشکلاتی است که ممکن است برای بسیاری از افراد پیش بیاید. در این شرایط، خریدار سند رسمی برای مالکیت ملک ندارد و این امر می‌تواند مشکلاتی را برای او ایجاد کند. برای حل این مشکل، قانونگذار راهکارهایی را پیش‌بینی کرده است که به موجب آن، خریدار می‌تواند از فروشنده بخواهد که سند ملک را تنظیم کند. و در صورت عدم همکاری فروشنده، باید از طریق دادگاه، مالک را به تنظیم سند رسمی ملک ملزم کند. این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری در کرج صادق عطاالهی با تخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است، در این مقاله، به بررسی موضوع الزام به تنظیم سند ملک بدون سند می‌پردازیم. در ابتدا، شرایط و مراحل این کار را توضیح می‌دهیم. سپس، نقش وکیل را در تسریع این مراحل توضیح می‌دهیم.

قانون در مورد الزام به تنظیم سند ملک بدون سند چه می‌گوید؟

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود. در مورد خرید و فروش ملک بدون سند، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت خریدار است. یعنی او، تا زمانی که خلاف آن ثابت نشود، مالک ملک محسوب می‌شود. بنابراین، اگر شخصی ملکی را بدون سند بخرد و در آن ملک تصرف کند، می‌تواند در دادگاه مالکیت خود را اثبات کند. خریدار باید برای اثبات تصرف خود در ملک دلایل محکمه‌پسند ارائه دهد. این دلایل می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• قرارداد خرید و فروش:
  

  قرارداد خرید و فروش، سندی است که نشان می‌دهد ملک از طرف فروشنده به خریدار منتقل شده است.

• گواهی امضاء:

  گواهی امضاء، سندی است که توسط دفتر اسناد رسمی صادر می‌شود و نشان می‌دهد امضای فروشنده در قرارداد خرید و فروش معتبر است.

• شهادت شهود:

  شهادت شهود، اظهارات افراد دیگری است که شاهد انتقال ملک از فروشنده به خریدار و تصرف این شخص در ملک بوده‌اند.

در صورتی که خریدار بتواند این دلایل را ارائه دهد، تصرف او در ملک به عنوان مالکیت او محسوب می‌شود و در صورت بروز اختلاف، می‌تواند مالکیت خود را در دادگاه اثبات کند.

…:::: مطالعه بیشتر : اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی ::::…

شرایط الزام به سند ملک بدون سند

همانطور که گفتیم الزام به تنظیم سند ملک بدون سند، یکی از دعاوی ملکی است که در صورت عدم تنظیم سند رسمی ملک توسط فروشنده، خریدار می‌تواند آن را مطرح کند. در این دعوا، او با اثبات اینکه ملک مورد معامله را از فروشنده خریده است، تقاضای صدور حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک را می‌کند. اما برای تحقق خواسته‌ی خود باید شرایطی برقرار باشد که عبارتند از:

• وجود قرارداد خرید و فروش ملک بین خریدار و فروشنده:

  قرارداد خرید و فروش ملک باید به صورت کتبی و با امضای طرفین تنظیم شده باشد. همچنین، قرارداد باید شامل مشخصات کامل ملک، قیمت خرید و فروش و سایر تعهدات طرفین باشد.

• پرداخت ثمن معامله به فروشنده:

  خریدار باید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده باشد. پرداخت ثمن می‌تواند به صورت نقدی، چک، سفته یا هر طریق دیگری باشد. و او باید مدارک مربوط به پرداخت خود را به همراه داشته باشد.

• عدم تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط فروشنده:

  شرط سوم این است که بعد از انجام دو مورد بالا فروشنده از تنظیم سند به نام خریدار خودداری کند.

وقتی دادگاه حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را صادر کند، فروشنده باید تا زمان مشخص نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند. اما ممکن است که ملک تحت شرایط خاصی باشد که کار انتقال سند را سخت‌تر کند. مانند موارد زیر:

• در صورتی که ملک مورد معامله در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌ی ابطال قرارداد رهنی را نیز مطرح کند.
• اگر ملک مورد معامله فاقد پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی باشد، خریدار باید از دادگاه درخواست صدور این مدارک را نیز مطرح کند.
• در صورتی که ملک مورد معامله در طرح‌های دولتی یا شهرداری قرار گرفته باشد، ابطال طرح‌های مذکور نیز باید در دادخواست گنجانده شود.

با توجه به پیچیدگی‌های قانونی این نوع دعوی، توصیه می‌شود که خریدار قبل از هر اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کند.

مراحل الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

پس از توضیح شرایط لازم برای الزام به تنظیم سند، نوبت آن است که به مراحل اداری این امر بپردازیم تا متوجه شوید که چه اقداماتی باید انجام دهید. این مراحل عبارتند از:

• تهیه‌ی مدارک لازم

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند ملک بدون سند، لازم است مدارک زیر را تهیه کنید:

1. مدارک هویتی مثل شناسنامه و کارت ملی
2. کپی قرارداد عادی
3. گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی
4. استعلام ثبت ملک از اداره ثبت اسناد
5. تصویر مدارک پرداختی مانند فیش بانکی یا چک
6. شهادت‌نامه‌ی شهود
7. سایر مدارک که به پرونده کمک می‌کند 

• مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت درخواست

پس از تهیه‌ی مدارک لازم، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و درخواست خود را ثبت کنید. در این مرحله، باید فرم دادخواست را پر کرده و مدارک خود را ارائه دهید. پس از ثبت درخواست، دادگاه زمان رسیدگی تعیین می‌کند.

• مراجعه به دادگاه در زمان مشخص‌شده

در این مرحله، دادگاه تاریخ رسیدگی را تعیین و به شما اطلاع می‌دهد. در روز رسیدگی، باید به دادگاه مراجعه کنید و دلایل و مستندات خود را ارائه کنید. و بهتر است این کار را با حضور وکیل ملکی انجام دهید.

• صدور حکم توسط دادگاه و تعیین زمان برای تنظیم سند

در جلسه‌ی دادگاه، قاضی به ادعای شما رسیدگی می‌کند و حکم خود را صادر می‌کند. اگر دلایل شما کافی باشد و حکم به نفع شما صادر شود، دادگاه به فروشنده دستور می‌دهد که در مهلت مشخص، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند.

…::: بیشتر مطالعه کنید: الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده :::…

نقش وکیل در تسریع مراحل

دعوای تنظیم سند، از جمله دعاوی ملکی تخصصی به شمار می‌رود و پیگیری آن مستلزم اشراف و تسلط بر قوانین و مقررات متعددی از جمله قانون مدنی، قانون آیین دادرسی مدنی، قانون ثبت و مقررات شهرداری می‌باشد. در نتیجه حضور وکیل پایه یک دادگستری برای پیگیری جزئیات حقوقی، موضوعی مهم و تاثیرگذار است. وظایف وکیل متخصص ملکی در اجرای مراحل قانونی، به طور کلی عبارتند از:

• مشاوره حقوقی

اولین وظیفه‌ی وکیل، ارائه‌ی مشاوره‌ی حقوقی به موکل در خصوص امکان طرح دعوا و شرایط آن است. وکیل با بررسی قرارداد ملکی و مستندات مربوطه، شرایط قانونی و امکان موفقیت در پرونده را برای موکل خود توضیح می‌دهد.

• تنظیم دادخواست

پس از مشاوره حقوقی، وکیل اقدام به تنظیم دادخواست می‌کند. دادخواست باید به درستی و مطابق با قوانین و مقررات تنظیم شود تا احتمال رد آن توسط دادگاه کاهش یابد. به همین دلیل حضور وکیل در این مرحله ضروریست.

• ابلاغ دادخواست

مرحله‌ی بعد این است که وکیل دادخواست را از طریق دادگاه ابلاغ می‌کند. ابلاغ دادخواست باید به صورت قانونی انجام شود تا خوانده از وجود دعوا علیه خود مطلع شود.

• دفاع در جلسه‌ی رسیدگی دادگاه

پس از ابلاغ دادخواست، دادگاه اقدام به تعیین وقت رسیدگی می‌کند. در جلسه‌ی رسیدگی، وکیل به نمایندگی از موکل، دفاعیات خود را مطرح می‌کند و در صورت لزوم، مدارک و مستندات مربوطه را ارائه می‌دهد.

• اجرای حکم

در صورت صدور حکم به نفع موکل، وکیل حکم را برای او اجرا می‌کند. اجرای حکم ممکن است شامل تنظیم سند رسمی ملک، ثبت آن و سایر موارد مربوطه باشد.

علاوه بر وظایفی که توضیح داده شد، حضور وکیل مزایای متعددی برای موکل دارد. از جمله این مزایا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• افزایش احتمال موفقیت در دعوا: تجربه و دانش وکیل در زمینه‌ی دعاوی ملکی، احتمال موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند را افزایش می‌دهد.
• تسهیل روند رسیدگی: وکیل می‌تواند روند رسیدگی به پرونده را تسهیل کرده و از اتلاف وقت و هزینه‌ی موکل جلوگیری کند.
• کسب نتیجه‌ی دلخواه: درنهایت وکیل با تلاش و پیگیری مستمر، سعی می‌کند تمام موانع قانونی را حل و فصل کند و با توجه به تسلط به امور حقوقی این کار را خیلی بهتر از خود شخص انجام می‌دهد.

در مجموع، حضور وکیل در اجرای مراحل الزام به تنظیم سند، برای موفقیت در این دعوا بسیار مفید و حتی ضروریست.

…:::: حتما مطالعه کنید: موانع الزام به تنظیم سند رسمی ::::…

جمع‌بندی

خرید و فروش ملک بدون سند، یک ریسک بزرگ است و خریدار در این شرایط، نمی‌تواند از حقوق خود به طور کامل برخوردار شود. مثلا ممکن است برای فروش ملک در آینده دچار مشکل شود. اگر شما در چنین شرایطی قرار گرفته‌اید، بهتر است از یک وکیل متخصص ملکی کمک بگیرید تا بتوانید ملک خود را به طور رسمی به نام خود سند بزنید. چون چنین شخصی با تخصص خود می‌تواند شما را در مراحل اثبات مالکیت، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و اجرای حکم دادگاه راهنمایی کند و زمان انجام مراحل را تا حد قابل توجهی کاهش دهد.