موانع الزام به تنظیم سند رسمی
می‌دانیم که برای انتقال مالکیت به شخص دیگر، باید سند ملک را به صورت رسمی به او منتقل کرد. و تنظیم سند رسمی برای تثبیت مالکیت قانونی فرد جدید، الزامی است. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، به منظور حفظ حقوق و منافع طرفین معامله و جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی به وجود آمده است. با این حال، در برخی مواقع، مسائلی وجود دارد که مانع از انجام این کار می‌شوند. یعنی تنظیم سند را با مشکلاتی مواجه می‌کنند. این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری در کرج صادق عطاالهی با تخصص وکیل ملکی در کرج تهیه شده است و در آن با این موانع آشنا می‌شویم و آنها را برای شما توضیح می‌دهیم. تا انتها با ما باشید.
۹ مورد از موانع الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی همیشه به راحتی انجام نمی‌شود و گاهی اوقات فرد فروشنده به دلایل مختلف از انتقال سند به نام خریدار خودداری می‌کند یا اینکه با محدودیت‌های قانونی روبرو است. برای حل این مشکل می‌توان به دادگاه مراجعه و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد. اما برای این کار ممکن است موانعی وجود داشته باشد که در این بخش آنها را بررسی میکنیم. این موانع عبارتند از:
-
در رهن بودن ملک
یکی از موانع الزام به تنظیم سند رسمی ملک، در رهن بودن ملک است. یعنی تا زمانی که ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، مالک نمی‌تواند آن را به دیگری بفروشد و در نتیجه، خریدار نیز نمی‌تواند دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند. در صورتی که ملک در رهن باشد، فروشنده باید قبل از فروش، آن را فک رهن کند. این کار معمولاً با پرداخت بدهی به بانک یا شخص راهن امکان‌پذیر است. در صورتی که فروشنده نتواند این کار را انجام دهد، خریدار می‌تواند تقاضای فک رهن را در دادگاه مطرح کند.
-
عدم دریافت گواهی پایان کار
گواهی پایان کار، مدرکی است که نشان می‌دهد ساختمان یا ملک مورد نظر، مطابق ضوابط و مقررات مربوطه ساخته شده است. بنابراین، عدم دریافت این مدرک می‌تواند نشان‌دهنده وجود نواقص یا مشکلات فنی در ساختمان باشد، یا اینکه ساختمان هنوز تکمیل نشده است. در صورتی که ملک مورد معامله، فاقد گواهی پایان کار باشد، خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. و در صورتی که ملک ساخته شده آپارتمان باشد علاوه بر گواهی پایان کار، باید صورت مجلس تفکیکی ملک نیز دریافت شود. پیشنهاد میکنیم مقاله «« قوانین پیش فروش آپارتمان »» را حتما مطالعه کنید.
-
بازداشت بودن ملک
بازداشت ملک، به معنای توقیف آن توسط دادگاه یا مقامات دیگر است. در این حالت، ملک در اختیار مالک نیست و نمی‌تواند آن را به دیگری منتقل کند. در صورتی که ملک بازداشت باشد، فروشنده باید قبل از تنظیم سند رسمی، نسبت به رفع آن اقدام کند. این کار معمولاً با پرداخت بدهی‌های معوقه‌ی مالک یا ارائه‌ی وثیقه به دادگاه امکان‌پذیر است. در صورتی که فروشنده نتواند بازداشت ملک را رفع کند، خریدار می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه، رفع بازداشت را از دادگاه بخواهد.
-
عدم پرداخت کامل مبلغ معامله
یکی از شروط اساسی صحت هر معامله، پرداخت کامل ثمن معامله است. بنابراین، در صورتی که خریدار بخشی از مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد، نمی‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. پس برای طرح این دعوی، خریدار ابتدا باید کل مبلغ توافق‌شده را به فروشنده پرداخت کند.
-
ممنوع‌المعامله بودن شخص فروشنده
یکی دیگر از موانع الزام به تنظیم سند رسمی، ممنوع‌المعامله بودن شخص فروشنده است. یعنی، در صورتی که شخصی به دلیل بدهی یا سایر دلایل، توسط دادگاه از تصرف در اموال خود ممنوع شده باشد، نمی‌تواند ملک خود را به دیگری بفروشد و در نتیجه، خریدار نیز نمی‌تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند به نام خود کند. برای انتقال سند، شخص فروشنده باید ابتدا دلایل ممنوع‌المعامله بودن را برطرف کند.
-
رد استعلام شهرداری به خاطر خلافی یا دلایل دیگر
در صورتی که استعلام شهرداری از ملک مورد معامله رد شود، خریدار نمی‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند. رد استعلام شهرداری می‌تواند به دلایل مختلفی صورت گیرد. که از مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
– عدم پرداخت عوارض شهرداری
– وجود خلافی در ملک
– عدم اخذ پروانه ساخت
– عدم رعایت ضوابط ساخت و ساز
در صورتی که استعلام شهرداری از ملک مورد معامله رد شود، خریدار باید قبل از تنظیم سند رسمی، نسبت به رفع مشکلات ملک اقدام کند. این کار با پرداخت عوارض شهرداری، رفع خلافی، اخذ پروانه ساخت یا اصلاح ضوابط ساخت‌وساز امکان‌پذیر است. -
حاضر نشدن فروشنده
یکی از موانع تنظیم سند، حاضر نشدن فروشنده برای حضور در دفتر اسناد رسمی است. در این صورت، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را به دادگاه محل ملک تقدیم کند. البته ممکن است که فروشنده دلایل موجهی برای عدم حضور در دفترخانه داشته باشد، به عنوان مثال، اگر او به دلیل بیماری یا حادثه‌ای غیرمترقبه نتواند در دفترخانه حاضر شود، دادگاه ممکن است این موضوع را به عنوان دلیل موجه برای عدم حضور وی در دفترخانه تلقی کند. در این صورت، دادگاه ابتدا از فروشنده می‌خواهد که دلایل عدم حضور خود را توضیح دهد. اگر فروشنده دلایل موجهی داشته باشد، دادگاه او را از پرداخت خسارت معاف می‌کند. در غیر این صورت، دادگاه او را محکوم به جبران خسارت می‌کند. پیشنهاد میکنیم حتما مقاله «« الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده »» را که قبلا منتشر کردیم را مطالعه کنید.
-
عدم مالکیت فروشنده
در صورتی که فروشنده مالک ملک مورد معامله نباشد، نمی‌تواند سند رسمی آن را به نام خریدار تنظیم کند. در این صورت، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز قابل رسیدگی نیست.برای مثال، فرض کنید که شخصی ملکی را خریداری کرده، اما هنوز سند رسمی آن را دریافت نکرده است. در این صورت، این شخص نمی‌تواند ملک را به دیگری بفروشد و سند آن را به نام خریدار تنظیم کند. در چنین مواردی، خریدار می‌تواند از فروشنده بخواهد که سند رسمی ملک را به نام خود دریافت کند. و در صورتی که فروشنده از این کار خودداری کند، می‌تواند با طرح دعوی ابطال مبایعه‌نامه، از دادگاه بخواهد که معامله را باطل و در خواست جبران خسارت کند. توجه داشته باشید که اگر خریدار از عدم مالکیت فروشنده باخبر باشد و همچنان اقدام به انجام معامله کند، این عمل خلاف قانون به حساب می‌آید.
-
مشکلات مالیاتی
در صورتی که در معامله خرید و فروش ملک، مشکلات مالیاتی وجود داشته باشد، ممکن است تنظیم سند رسمی با مانع مواجه شود. دفاتر اسناد رسمی موظف هستند قبل از تنظیم سند، استعلام مالیاتی دریافت کنند. در صورتی که ملک مورد معامله مشمول پرداخت مالیات باشد و فروشنده نسبت به پرداخت آن اقدام نکرده باشد، دفترخانه امکان تنظیم سند رسمی را نخواهد داشت. علاوه بر این فروشنده باید مفاصا حساب مالیاتی و شهرداری را اخذ کند.
…::: جتما مطالعه کنید: راهکارهای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی :::…
جمع‌بندی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دارای جزئیات زیادی می‌باشد و همانطور که در این مطلب خواندید موانع زیادی ممکن است برای انجام آن وجود داشته باشد. در این موارد، وکیل متخصص ملکی می‌تواند نقش مهمی در کمک به طرفین برای رفع موانع موجود ایفا کند. او علاوه بر راهنمایی و مشاوره، می‌تواند بسیاری از موانعی که در این مطلب ذکر شد را با دانش حقوقی خود به بهترین شکل ممکن حل کند. پس بهتر است در صورت بروز هرگونه مشکلی، قبل از تصمیم‌گیری با وکیل ملکی مشورت کنید و با روند قانونی آشنا شوید. در انتها پیشنهاد میکنیم مقاله «« الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای »» را که قبلا منتشر کردیم را مطالعه کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.